一图解读房屋租赁案件审理7大要点

文/王力

上海市宝山区人民法院

1.确定租赁标的物的基本情况

租赁合同纠纷案件涉及的标的物一般包括：场地、商品房、宅基地房屋、厂房、商铺、违章搭建物等各类建筑。

首先，要查明租赁标的物的具体坐落、位置、门牌号、宗地号、地籍图、产权证，以及有无办理建设工程规划许可证、土地使用证等情况。

其次，要查明租赁标的物的现实状况，比如：建筑是否按证建造，标的物是否按原状使用，建筑物是否存在改扩建、加层、隔断等情况。

最后，要查明实际使用主体及使用方式、经营业态等情况。若有必要，法官应当及时到现场走访调查，充分评估和把握案件审理的节奏和方向。

2.审查租赁合同的法律效力

与一般的民商事合同应尽量认定有效以促进交易、保障合法权益不同，房地产租赁合同的效力问题应当从严把握，这主要是考虑到：

一方面，租赁标的物的经营使用具有长期性和多变性。租赁双方一旦产生纠纷争议，今后很有可能围绕某标的物反复发生诉讼，如若法院对合同效力审查不严，将可能导致后续纠纷审理陷入被动。

另一方面，民事审判可能牵涉到房地产行政管理部门的相关管理或执法活动，如若法院对合同效力审查不严，将可能与相关行政管理行为的程序与后果产生对立或冲突。

另需提醒的是，案件审理过程中，租赁标的物情况较为复杂的，如存在租赁合同部分有效、部分无效的，可根据租赁标的物的实际使用情况，予以分别论述并判处；若因客观因素不宜分开处理的，则可根据使用的面积大小、使用功能的重要程度等综合分析论述，认定合同有效或无效。

3.审查合同解除权

租赁合同纠纷案件审理中，当事人主张对方违约、己方可以行使合同解除权的案件较为常见。对于当事人是否享有解除权、合同是否符合解除条件，需要审慎认定。

首先，应当审查租赁合同约定的合同解除条件。

其次，需要判断违约行为的严重程度。对于承租人较为轻微的延迟支付租金或长期以来一直存在的未严格按合同约定时间支付租金等情况，不宜直接套用合同约定的解约条件径直判决解除合同，而是需要综合考虑租赁合同的实际履行情况、承租人的实际履行能力、租赁双方此前的交易习惯、书面合同以外的口头约定等主客观情况进行合理裁决。

此外，关于违约方是否享有合同解除权的问题，一般认为，除非合同另有约定，一般情况下违约方没有合同解除权。但是，在一方已经明确表示或以行动表示无法继续履行租赁合同的情况下，不宜判决继续履行。

4.违约责任约定不明时的处理方式

一般情况下，在租赁合同未对违约赔偿责任作出明确约定的情况下，如属承租方违约的，违约责任一般比照租金，酌情以3-6个月租金作为违约金或赔偿金处理。如属出租方违约的，需要考虑承租方的实际投入、经营状况等各方面损失。

5.纠纷中的租金、使用费酌情减免的情形

承租人违约的，一般情形下，不考虑减免租金或使用费。出租人违约的，且未对承租人的使用及经营造成明显影响的，一般情形下，也无须考虑减免租金或使用费。但如若出租人采取停水、停电、封门等限制措施的，致承租人使用、生产经营受到较大影响的，可适当减免租金或使用费。租金及使用费减免的幅度根据双方的违约情形、对承租人造成影响的程度等酌情合理确定。

6.司法审价、评估的注意事项

首先，应当向各方当事人释明，并在笔录中记明：法院同意并委托进行审价、评估等相关工作，不代表必然支持某方诉讼请求，相关申请人应当充分注意诉讼风险；同时，审价、评估工作中，双方必须根据专业机构的要求积极配合开展相关工作，否则与消极举证、消极质证的后果相同，可能承担不利的后果。

其次，司法评估、鉴定时应当注意造价、残值、现值的区别。根据租赁合同有效与否，所需鉴定的价值标准有所区别。委托司法评估、鉴定时，应向鉴定单位明确告知评估标准。

此外，对于鉴定单位无法有效组织和开展司法鉴定工作的，承办法官应当及时约谈各方确定审价要求，甚至到现场组织勘察、丈量等工作。

7.“连环”租赁问题

遇有多层转租的租赁合同纠纷案件，首先要充分查明源头情况，了解标的物性质、产权人、出租人主体等。其次要判断本案实体处理可能对连环租赁产生何种影响，视情况追加必要参加诉讼的当事人。再次要指导当事人先处理最末端的租赁关系，必要时可以裁定中止上位租赁合同纠纷的诉讼。最后，在租赁合同无效的后果承担上，要根据不同前后手出租人的过错，体现不同的承担份额，一般情况下，向上逐层递减。