房屋租赁合同中，违约方能否单方解除合同？

案情简述

出租方（甲方）某小区业委会与承租方（乙方）胡某签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有的坐落在杭州市某小区10号的商铺，建筑面积总计约120平方米，出租给乙方用以经营便利店使用。租期自2020年9月21日起至2023年9月20日止，租金每月7500元，年租金9万元/年；租金支付方式：一年一付，押金为元，每期租金提前一个月支付；乙方未经甲方同意中途退租，乙方应按月租金的两倍的违约金向甲方支付违约金。原告胡某依约向被告业委会转账租房押金元及一年房租9万元。

2020年10月起，原告因突发疾病到医院就医、做手术，后原告多次与被告方沟通协商退租事宜未果。

原告于2020年11月10日将案涉租赁房屋内的物品搬清、门锁未关。原告于2020年11月10日向被告邮寄送达《关于商铺退租的通知函》：“由于我方原因想按照合同规定终止10号商铺的房屋租赁合同；我方于2020年11月10日已将商铺内物品腾空搬清，按照合同规定我方承担月租金2倍的违约金元，并按照合同承担2020年9月21日至2020年10月20日期间的房屋租金7500元，2020年10月20日至2020年11月10日21天的房租费5250元，共计元。请业委会收到本函后根据合同约定在五个工作日内退还剩余房租和押金。共计元。”被告已于同月11日签收。

另，原告在案涉租赁房屋经营的个体工商企业（便利店）于2020年11月注销。

原告多次与被告沟通协商未果，被告拒绝解除合同并退还剩余租金和押金款项，故原告委托本律师向法院提起诉讼。

原告举证

在律师指导下,原告提供如下证据：

《房屋租赁合同》、《关于商铺退租的通知函》及邮寄送达凭证、《租金、租房保证金支付凭证》、《租赁房屋现场视频及照片》、《原告疾病医疗住院费用明细》、《工商企业注销证明》、相关《微信聊天记录》、《原告的疾病医疗和抑郁症医疗之门诊病历、记录和检查报告单》等

法院判决

一、原告与被告业主委员会签订的《房屋租赁合同》自2020年11月11日解除生效；

二、被告业主委员会在本判决生效之日起十日退还原告房屋租金.08元、保证金元。

争议焦点及案件分析

本案争议焦点：房屋租赁合同中，原告承租人作为违约方能否单方解除合同及合同解除生效时间（如能解除）。

案件分析：本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。

原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，以上合同合法有效，双方当事人应全面履行合同。合同履行中，原告2020年11月10日向被告邮寄送达《关于商铺退租的通知函》，被告于同月11日收到。根据《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》第48条的规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据原被告的合同约定“乙方未经甲方同意中途退租，乙方应按月租金的两倍的违约金向甲方支付违约金”。另根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故原告的解除函送达至被告日起合同解除生效。

另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”

故，法院采纳了本律师的代理意见，支持了原告请求判令原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月11日解除及被告一次性退还原告剩余租金、租房保证金等诉请，本案原告全面胜诉。

法律依据

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》第四十八条之规定。

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