土地租赁合同纠纷是否适用于专属管辖？

(2021)粤01民辖终1818号

裁判要旨：

本院经审查认为，本案系土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”案涉《合同书》载明租地四至范围为广州市第一一七中学西边围墙以西、运通油站以东、小河边以北、广汕公路以南，该学校位于广州市黄埔区，即涉案土地位于广州市黄埔区，根据上述法律规定，本案纠纷依法应由原审法院专属管辖。

案件经过：

李锐坤上诉称，一、一审法院认定本案属于专属管辖的不动产纠纷，系错误适用法律，本案应当按照普通合同纠纷确定管辖法院《最高人民法院关于的解释》第二十八条规定系对民事诉讼法第三十三条第一项有关不动产纠纷适用专属管辖的具体规定，并未包含土地租赁合同纠纷。同时，土地租赁合同纠纷与房屋租赁合同纠纷均为租赁合同纠纷下设的同一级案由，并不存在从属关系。由此可知，土地租赁合同纠纷并不属于不动产纠纷专属管辖的适用范围，一审法院系错误适用法律。故，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条规定：“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。”上诉人长期居住天河区，将本案移送天河区人民法院审理更符合法律规定。二、本案涉及黄埔区政府作为利益相对方，足以产生影响案件公正审理的不利因素，应由上级法院指定管辖更加适宜。黄埔区人民政府与其下属的政府部门有所不同，其权力、地位与黄埔区人大有直接而紧密的关系，因此黄埔区政府下发的《黄埔区、开发区城市更新工作领导小组2019年第一次会议纪要》对黄埔区法院有一定的公某和影响力，可能影响法院的公正审理。上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条规定：“有管辖权的人民法院由于特殊原因，不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。”提出要求指定管辖符合规定，因为该规定并无详细明确特殊原因的情形，基于案件审理和执行的公正性，上诉人认为由其他法院审理更加符合公平公正的原则。故上诉请求撤销原审裁定，将本案移送至广州市天河区人民法院审理。

法院经审查认为，该案系土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”案涉《合同书》载明租地四至范围为广州市第一一七中学西边围墙以西、运通油站以东、小河边以北、广汕公路以南，该学校位于广州市黄埔区，即涉案土地位于广州市黄埔区，根据上述法律规定，本案纠纷依法应由原审法院专属管辖。上诉人认为本案应由本院指定管辖的问题，因其未提交充分证据证明本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条规定之情形，故该主张本院不予支持。

综上，原审裁定正确，本院予以维持。上诉人李锐坤提出的上诉意见、理由不成立，本院不予采纳。

总结

一般认为，是否适用于专属管辖，除法律明确规定外，涉及不动产的，应首先区分争议是否为物权纠纷、是否为债权纠纷，仅在纠纷上属于物权纠纷时，才可适用专属管辖。

但在司法实践中，各地法院对于土地租赁合同到底是适用专属管辖还是普通合同管辖仍存在理解差异。如在河北省唐山市、廊坊市法院的裁判文书中【(2021)冀02民辖终348号、(2022)冀10民辖终242号）】，则认为关于土地的租赁应适用于《最高人民法院关于适用的解释》第十九条的规定，若对合同履行地无约定的，应属于被告所在地和合同履行地法院管辖。

鉴于关于土地租赁合同纠纷的管辖存在争议，建议律师应充分了解当地审判实践，据此对当事人提出有针对性的诉讼程序方案。

法律依据：

《民事诉讼法》第三十四条：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”

《最高人民法院关于适用的解释》第十九条财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。”

《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条:“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”