人防停车位租赁和转租中的相关问题释疑
随着经济社会的发展，人民防空建设也得到了前所未有的进步，人防停车位作为人防工程平时的主要使用形式，与人民群众的生活关系日益密切，相关的矛盾纠纷也不断显现。为更好地普及人防法律知识，现就人防停车位使用、租赁及转租的有关问题进行分析，以指导科学使用和依法维权。
一、什么是人防工程、人防停车位？
人防工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑（称为单建人防工程），以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室（称为“结建”人防工程）。
人防停车位是指在不妨碍人防工程战时功能的前提下，平时为满足市民停车需要，将人防工程作为车库供业主使用的车位，平时小区里作为车库使用的人防工程，绝大多数是“结建”的防空地下室。
二、防空地下室与普通地下室有哪些区别？
虽然防空地下室与普通地下室都位于地下，一般都表现为车库形式，但是两者有以下六点重要区别：
（一）功能不同。防空地下室是人防工程，具有防空袭战备功能；普通地下室没有这种功能。
（二）外观不同。通常情况下，在防空地下室入口处标注有“人防工程”“临战封堵”等字样，工程内部安装有防护门、防护密闭门、消波或滤毒设施等；普通地下室没有这些设施和标识。
（三）建设标准不同。防空地下室是按照人防工程的设计规范和质量标准等强制性要求建设的，必须具备相应的防核武器、常规武器、化学武器、生物武器的防护等级；普通地下室是按照普通房屋建筑工程的建设标准建设的，无须具备防护要求。
（四）法律义务不同。修建防空地下室是城市新建民用建筑必须履行的法定义务，人防法律法规规定有明确的配建比例；修建普通地下室是建设单位的自主行为，主要受成本、供需关系和规划指标等方面的约束。
（五）权属性质不同。普通地下室的初始所有权人为投资建设单位，可以出售、出租、转让，这是没有争议的。
防空地下室的权属性质就比较复杂。目前，在国家法律层面，《民法典》《人民防空法》均没有明确防空地下室的所有权归属，只规定“谁投资、谁使用、谁受益”的原则。在地方立法层面，包括湖北省在内的绝大多数地方没有明确防空地下室的所有权归属，仍然遵循“谁投资、谁使用、谁受益”的原则；上海、重庆、湖南、广州、苏州等少数地方规定防空地下室的所有权归投资者或国家所有。
（六）有关公摊的规定不同。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房〔1995〕517号）第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：１.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”这表明，普通地下室在未租售的前提下要计入公摊面积，而防空地下室是不计入公摊面积的。
三、防空地下室的所有权属于谁？
关于住宅小区配套建设的防空地下室的所有权归属问题，由于国家上位法规定不明确，各地方立法有不同的规定，目前，主要有三种不同观点：
（一）国家所有
这种观点认为，虽然《人民防空法》没有明确规定防空地下室的所有权归属，但第2条规定“人民防空是国防的组成部分”；而《民法典》第254条规定“国防资产属于国家所有”，据此，推论防空地下室的所有权属于国家。
在地方立法层面，有的地方明确规定防空地下室归国家所有。如《苏州市人民防空工程管理办法》第24条规定：“建设单位及个人依法按照规定比例结合新建民用建筑修建的防空地下室，所有权属于国家。”
（二）投资者所有
这种观点认为，根据《民法典》第231条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”以及第352条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”之规定，投资者在建设防空地下室时，就通过合法建造这个事实行为取得了防空地下室的所有权。
在地方立法层面，有的地方明确防空地下室归投资者所有。如《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”《重庆市人民防空条例》第7条规定：“鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益归投资者。”《湖南省人民防空工程产权管理办法》第4条规定：“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。”《广州市人民防空管理规定》第25条规定：“人民防空工程所有权归属的确定依据《民法典》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。”
（三）业主共有
这种观点认为，住宅小区的业主承担了包括防空地下室在内的小区所有建筑物的建设成本，由此，推论小区全体业主是防空地下室的投资主体，对小区内的防空地下室享有共有权利。需要指出的是，这种观点没有得到国家上位法和地方立法的支持。
对湖北省而言，现行的《湖北省实施办法》《湖北省人民防空工程管理规定》均没有明确防空地下室的所有权归属，仍然遵循“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，即投资建设单位不享有防空地下室的所有权，仅享有防空地下室的使用权和收益权。
四、人防停车位可以买卖、办证吗？
如前所述，对于湖北省而言，人防停车位没有明确所有权人，不能办理产权登记，也不能买卖，只能租赁；投资建设方享有人防停车位的使用权和收益权个人车位租赁合同电子版，可以对使用权依法进行临时让渡并取得收益，也就是出租。
需要强调的是：现实生活中，有的开发商（或其授权的物业公司）与业主签订了人防停车位使用权转让合同，其本质仍然是租赁合同。
五、人防停车位租赁应注意哪些问题？
对于人防车位来说，由于其与所在小区的房屋关系紧密，房屋的出售、出租、空置等等，都会不可避免地影响到停车位的占有、使用和收益，在租赁过程中需注意以下两个问题：
（一）租赁对象。目前，包括湖北省在内的各地物业管理条例原则上都要求停车位在优先满足本小区业主的使用需要后，才能对外出租。因此，对于向非本小区人员出租的行为，有可能会被业委会、物业公司禁止或遭到其他业主反对，甚至引起法律纠纷。
（二）租赁期限。目前，对于人防停车位的租赁期限，只有江苏、安徽、江西等少数地方明确人防停车位的租赁期限不得超过3年或5年，包括湖北省在内的绝大多数地方没有明确。因此，湖北省现阶段仍然执行《民法典》关于租赁期限的规定，即一次租赁最长时间不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
另外，如果将人防停车位出租给小区业主以外的单位或个人，租赁期限还应遵守《湖北省物业服务和管理条例》第54条之规定：“物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。”
六、人防停车位转租应注意哪些问题？
现实生活中，由于停车位供求关系不平衡，市民私下转租人防停车位的现象时有发生，受让方相对于转让方，往往处于信息不对称地位，对车位权利状况、转租期限等不甚明了，合同签订后容易产生纠纷。对此，提醒市民注意以下四个方面问题：
（一）转租应事先取得出租人同意。《民法典》第716条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租行为中的“第三人”在法律上也被称为“次承租人”。
（二）转租应优先满足本小区业主的需要。转租本质上也是出租，因此，也要遵守“在优先满足本小区业主的使用需要后，才能对外出租”的规定，否则，容易引发业主与非业主之间的矛盾纠纷。
（三）转租期限不得超过原租赁合同的剩余期限。《民法典》第717条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”据此，一般来说，转租期限不得超过原承租人的剩余期限。
另外，如果将人防停车位转租给小区业主以外的单位或个人，仍应遵守《湖北省物业服务和管理条例》第54条之规定：“物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。”
（四）第三人有权要求对方就停车位权利状况作出“事先权利承诺”。为避免日后产生矛盾纠纷，第三人（即次承租人）在签订人防停车位租赁合同时，可以要求对方（即原承租人）作出“事先权利承诺”，并将承诺事项纳入拟签订合同之中。建议“事先权利承诺”事项包括但不限于：
1.本人防停车位所在的人防工程已依法取得《人民防空工程平时使用证》或已经人防部门使用备案；
2.出租人是本人防停车位的唯一合法使用权人；
3.本人防停车位没有转让或出租给承租人以外的其他人；
4.本人防停车位没有抵押、司法查封或其他限制转让的情况。
七、人防停车位的停车费价格有规定吗？
除了政府投资建设的人防停车位的停车费执行政府指导定价外，其它由社会主体投资建设的人防停车位的停车费实行市场定价，由租赁双方协商确定。
现实生活中，社会主体如开发商投资建设的人防停车位的停车费往往由投资建设单位自行定价，消费者往往处于被动接受的地位。对此，一方面个人车位租赁合同电子版，根据现行法律法规的规定，投资建设单位有权根据市场行情自主定价；另一方面，如果消费者有证据证明投资建设单位定价过高，明显违背市场行情，或涉嫌垄断或不正当竞争个人车位租赁合同电子版，可以向市场监管部门举报。
八、防空地下室人防停车位维护管理的责任主体是谁？维护管理费用由谁承担？
现行的《湖北省人民防空工程管理规定》（省政府令411号）第27条规定：“人防工程的维护管理由建设单位负责，已开发利用的，由使用单位负责，实行谁建设、谁管理，谁使用、谁管理的原则。” 第28条规定：“人防工程维护管理费用按照下列规定执行：（一）人民防空指挥工程，由本级人民政府财政预算安排；（二）公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程等人防工程，由县级以上人民政府人民防空主管部门从人防工程维护管理费中列支；（三）防空专业队、医疗救护、物资储备等专用人防工程，由其所属单位按国家有关规定列支；（四）已开发利用的人防工程，从平时开发利用收益中列支。兼顾人民防空需要的城市地下空间防护部分的维护管理经费，按照国家和省有关规定执行。”
综上，在湖北省范围内，防空地下室人防停车位维护管理的责任主体及维护管理费用列支分两种情况：（一）对于未投入使用的，建设单位是维护管理责任主体，维护管理费用来源于建设单位自有经费；（二）对于已投入使用的，使用单位是维护管理责任主体，维护管理费用来源于使用收益。
九、人防停车位的使用单位指的是谁？
《人民防空法》第5条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”实践中，对于已经投入使用的人防工程的使用单位，一般指的是投资建设单位或者其授权对该人防工程进行日常管理的单位（如物业公司），而不是实际使用该人防停车位的业主。
十、人防停车位在平时和战时的使用权有什么规定？
人防工程的战备属性，决定了其使用权人在平时必须依法、合理使用，不得影响其防护效能；在战时或突发公共事件必须暂时让渡使用权给政府，无条件服从政府的统一调配行动。
在国家法律层面，《人民防空法》第26条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”在地方立法层面，包括湖北省在内，各地都通过地方性法规或政府规章的形式明确规定“平时使用人防工程，不得影响其防护效能。战时或者遇突发公共事件时，人防工程由县级以上人民政府统一调配使用。”
因此，人防停车位在平时使用时，就应该特别注意保护其战备功能，任何破坏战备功能的行为都是违法的。在政府要求启用战时用途时，所有人都必须无条件服从。
