房屋贷款合同的这些细节你要留意

有过买房经验的人都有这样一种体会，无论何时房产交易大厅都是人满为患。面签时，为了节省时间，面对厚厚的一沓贷款合同，银行工作人员问购房者几个主要的问题就开始让购房者在贷款合同上签字。银行放贷员会问的问题包括，贷款年限和贷款金额，还款方式选择等额本金还是等额本息，每月还款时间等。至于数十页的贷款合同上，具体有哪些条款，每一项条款的内容是什么，相信很多人都没细看。房屋贷款合同哪些细节需要特别注意？

【房屋贷款利率不是一成不变的】在签订房屋贷款合同时，贷款利率和折扣是购房者最关心的问题。房屋贷款合同中的贷款利率分为固定利率和浮动利率。一般情况下，银行都会选择浮动利率，即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。举个例子，小A于2017年商业贷款买房。2017五年以上商贷基准利率是4.9%，但这并不意味着小A以后每年贷款利率都是4.9%。2018年小A要支付的商贷利率要看2017年底央行基准利率的调整。需要注意的是，如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率，采用固定利率的，一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

【贷款上浮(或下浮)的幅度在贷款期限内是否变动？】在贷款利率方面，除商业贷款基准利率之外，一些银行会推出83、85、90、95等折扣优惠。不同的银行折扣优惠不同。这个折扣优惠就是贷款的浮动幅度。需要注意的是，北京很多银行已经取消了首套房9折优惠，执行95折利率。举个例子，小A商业贷款买房时，贷款利率有85折优惠，那么利率浮动就是-15%，那么小A当年的商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A贷款30年，之后的每一年，一般情况下，贷款利率浮动幅度是不变的。需要注意的是，由于每个银行规定不同，有些银行保留了自己的调整权限，没在房贷合同上明确约定利率优惠期限。所有在签订房贷合同时一定要向银行咨询清楚。

【“等额本金”和“等额本息”两种还款方式的选择】在签订房屋购房合同时，需要自己选择还款方式。一般情况下，还贷有两种方式，“等额本金”和“等额本息”。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而还的利息越来越少，因此起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，通俗地讲，等额本息就是“每月还的本金与利息之和是不变的”，但本金与利息的比例是变化的。

举个例子，小A银行贷款100万，期限20年，年利率是3.6%，如果选择等额本金，那么月利率就是0.3%（3.6%/12），每月本金还款额=100万/（20×12）=4166.67元，但利息是每月递减的，即第一个月利息=100万×0.3%=3000元，第一个月本息共还7166.67元，第二个月利息=（100万-0.4166.67）×0.3%=2987.5元，第二个月本息共7154.17元。如果小A选择的是等额本息的还款方式，每月还款额是固定的.11元，其中，本金逐月递增，利息逐月递减。所以在签订购房合同时，购房者可以根据自身的经济情况，选择不同的还款方式。如果购房者自己不做选择，一些银行会给购房者选择等额本息的还款方式，因为相同的贷款数额和年限下，等额本金的利息比等额本息的少。还是以小A为例，100万贷款20年，利率3.6%，等额本金的全部利息为元，等额本息的全部利息为.52元，比等额本金高了.52元。

【还款日期和罚息要看清楚】除了选择合适自己的还款方式之外，在签订房屋贷款合同时，银行放贷员会就每月还贷时间跟购房者协商。在还款方式上，现在比较常用的是委托扣款，即购房人在申请房贷的银行办一个银行账户，购房者最晚需要在还款日的前一日将要还的房贷存到卡上，到期银行自动扣款。在还款日期方面，购房者一定要向银行咨询清楚，如果贷款人用来还贷的银行卡上余额不足，银行是否会提前几天发信息提醒。如果银行不发信息提醒，银行会从何时开始计算逾期罚息，这些都很重要。

【提前还款需要交违约金吗？】在现实中，不少购房人存在提前还款的情况，所以在签订房屋贷款合同时，借款人一定要向银行咨询清楚，提前还款用不用支付违约金。如果需要支付违约金，借款人要向银行咨询清楚，支付违约金的形式。例如一些银行规定，提前还款需要支付固定金额的违约金，而一些银行则规定，贷款在还款期未到之前先行偿还贷款，要收1%-3%的违约金。所以在签订购房合同时，借款人要弄清提前还款违约金的规定，以免增加提前还款成本。

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